还在还房贷的房子能否再次申请抵押贷款？这是很多背负房贷的购房者关心的问题。本文将详细解析二次抵押贷款的可行性、申请条件、操作流程及潜在风险，通过银行政策解读、真实案例说明和贷款理财建议，帮助你在不影响现有房贷的前提下盘活房产价值。

其实道理很简单，比如你买了一套价值300万的房子，首付100万，贷款200万。如果现在房子涨到400万，即便你还有150万房贷没还完，理论上房产还有250万（400万150万）的增值空间，这部分价值就是银行眼中的"可抵押空间"。

不过要注意的是，实际操作中银行通常只会按评估价的5070%放贷。比如前面例子里的250万可抵押空间，可能实际能贷到125万到175万。各家银行标准不同，像工商银行要求剩余贷款不得超过当前评估价的50%，而招商银行可能放宽到60%。

根据我们调研的17家银行政策，总结出三个关键条件：

1. 还款记录良好：至少按时还款2年以上，不能出现连续3次逾期

2. 房产价值充足：当前评估价要超过原贷款余额的1.5倍

3. 借款人资质过关：收入要覆盖新旧月供的2倍，征信查询次数半年不超过6次

举个真实案例：王先生2018年买的价值200万的房子，现在评估价280万，还剩120万房贷。按70%的抵押率计算，可贷额度（280万×70%）120万76万。这个额度刚好满足他想开餐饮店的资金需求。

最近帮粉丝办理的案例显示，从申请到放款平均需要15个工作日：

1?找评估公司上门拍照（费用元）

2?准备房产证、还款流水、收入证明等材料

3?银行风控审核（重点看还款能力和房产价值）

4?签合同办理抵押登记（注意要原贷款行同意）

5?35个工作日后放款

特别提醒：部分银行要求必须结清原贷款才能办理，这时候就需要过桥资金，会产生额外成本，建议优先选择允许"带押过户"的银行。

目前市场上二次抵押利率差异较大：

国有大行：年化4.5%5.8%

股份制银行：5.8%6.8%

地方城商行：7.2%起

具体要看贷款用途，如果是经营贷可能还有贴息政策。

这里有个计算公式：

可贷额度（现评估价×抵押率）未还房贷余额

假设房子现在值500万，抵押率60%，还剩200万房贷，那能贷500×60%万。不过实际操作中，银行还会考虑房龄（超过20年可能降抵押率）、区域位置等因素。

去年接触的客户中，有32%的人因为忽略这些细节导致贷款失败：

?月供压力翻倍：新贷款+原房贷不能超过收入的50%

?产权纠纷风险：如果房产有共有人必须全部签字

?评估价虚高：个别中介故意做高评估价，最后银行不认

?隐性费用：有些机构会收3%5%的服务费

特别是打算用来炒股或买理财的要注意，银保监会明确规定抵押贷款不能流入证券市场，被发现会被要求提前还款。

根据我们统计的办理人群画像，这三类人成功率最高：

小微企业主：用经营贷置换高息房贷，年利率能从6%降到4%以下

急需周转资金：比信用贷额度高，比卖房更快拿到钱

改善型需求：用二次抵押贷出的钱作为新房首付

不过要特别注意资金用途合规性，现在银行都要求提供消费凭证，比如装修合同、设备采购发票等。最近有个客户用抵押贷的钱付了孩子留学费用，提供了学校录取通知书和缴费证明也通过了审核。

总结来说，房贷没还完的房子确实可以二次抵押，但就像走钢丝，需要平衡好资金成本、还款压力和风险系数。建议办理前先用银行的在线测算工具预估额度，或者找专业顾问做个免费评估，避免白跑银行浪费时间。毕竟每个人的房产情况和还款能力不同，适合自己的方案才是好方案。